Nos dice el diccionario de la R.A.E. que la usucapión es la “adquisición de una propiedad o de un derecho real mediante su ejercicio en las condiciones y durante el tiempo previsto por la ley”, por tanto y etimológicamente es la adquisición por el uso, también llamada, aunque haya algunas diferencias entre ambas figuras, prescripción adquisitiva.
A través de la usucapión se adquiere el domino de un bien (o de un derecho real) mediante la posesión en concepto de dueño, continuada y por el tiempo determinado por la ley, extinguiéndose el derecho sobre la cosa de un sujeto, como consecuencia de la adquisición del derecho sobre esa cosa por otro sujeto.
La institución se justifica, no sin dificultad, sobre todo cuando hay mala fe en el usucapiente, en virtud de la paz social, la certidumbre de los derechos, la seguridad del tráfico y la presunción de abandono. Se invoca la idea de que el Derecho debe proteger a quien explota la cosa frente a quien se abstiene de todo ejercicio de poder sobre las mismas, es decir se prima la posesión frente a la propiedad.
La usucapión se regula en el Código Civil en el Título XVIII. De la prescripción, del Libro Cuarto, es decir el final del Código.
Para su ejercicio han de darse varios requisitos:
Subjetivos:
Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la usucapión las personas capaces para adquirirlos de los demás modos legítimos (art. 1.931 C.C.). También surte efecto en favor de un patrimonio hereditario, “La prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar (art. 1.934 C.C.). La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás (art. 1.933 C.C.).
Existe un impedimento que establece el artículo 1.956 C.C., “Las cosas muebles hurtadas o robadas no podrán ser prescritas por los que las hurtaron o robaron, ni por los cómplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la acción para exigir responsabilidad civil, nacida del delito o falta”.
Los derechos y acciones se extinguen por la prescripción en perjuicio de toda clase de personas, incluidas las jurídicas, en los términos establecidos por la Ley. Queda siempre a salvo, a las personas impedidas de administrar sus bienes, el derecho para reclamar contra sus representantes legítimos, cuya negligencia hubiese sido causa de la prescripción (art. 1.932 C.C.)
Objetivos:
Solo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación (art. 437 C.C.) siendo susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres (art. 1.936 C.C.). Tampoco cabe la usucapión de bienes que sean de dominio público, mientras no resulten desafectados (art. 132.1 C.E.). Los bienes patrimoniales de las Administraciones públicas si pueden ser usucapidos.
Fácticos:
Comunes a toda usucapión: la posesión y el transcurso del tiempo. Específicos de la usucapión ordinaria: además de los anteriores, la buena fe y el justo título.
La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida (art. 1.941 C.C.). A tal efecto, y sucintamente:
En concepto de dueño, dado que solo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño, puede servir de título para adquirir el dominio (art. 447 C.C.). Si por ejemplo quien tiene la posesión la disfruta como arrendatario, no adquirirá el dominio de la cosa.
Pública, ya que la ejecutada clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa o con violencia, no afectan a la posesión Pacífica, dado que en ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello (arts. 441 y 444 C.C.) No interrumpida. La posesión se interrumpe a efectos de la usucapión, natural o civilmente. Naturalmente cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año (art. 1.944 C.C.) y civilmente se interrumpe por la citación judicial hecha al poseedor (art. 1.945 C.C.)
Buena fe. La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio (art. 1.950 C.C.), buena fe que ha de mantenerse durante todo el tiempo de la usucapión.
Justo título. Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate (art. 1.952 C.C.), ha de ser verdadero y valido (art. 1.953) y ha de probarse, no se presume nunca (art. 1.954 C.C.)
La usucapión ha de obtenerse en juicio declarativo, no se aplica de oficio, dado que la misma es renunciable, por las personas que tengan capacidad de enajenar (art. 1.935 C.C.)
Transcurso del tiempo; existen tres plazos, dos para la prescripción ordinaria y uno para la extraordinaria.
En la ordinaria se ha de poseer diez años, ininterrumpidos, entre presentes, y veinte entre ausentes, en ambos casos con buena fe y justo título (art. 1.957 C.C.). Se considera ausente al que reside en el extranjero o en Ultramar (art. 1.958 C.C.), que regula, además, como se computan los tiempos.
En la extraordinaria la posesión ha de ser de treinta años, igualmente ininterrumpidos, no distinguiéndose entre presentes y ausentes y no siendo necesaria ni la buena fe ni el justo título.
Para computar el tiempo, el poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante. Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario (art. 459 C.C.). El día que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su totalidad (art. 1.960 C.C.).
A efectos registrales, se distingue entre la usucapión “secundum tabulas” y la usucapión “contra tabulas”, según que la misma juegue en favor (la primera) o en contra (la segunda) del titular registral del derecho real de cuya prescripción se trate.
La usucapión “secundum tabulas” significa que el titular de un derecho inscrito se beneficia de la presunción de que posee con justo título, “pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa” (art. 35 LH).
La usucapión es en favor del titular inscrito del domino o de un derecho real, que no es el verdadero titular por haber adquirido de un non dominus o a través de un contrato que no puede considerarse justo título, y no estar protegido por la fe pública registral, ya sea por no tener justo título, haber adquirido a título gratuito, ser inmatriculante, etc.
La usucapión contra tabulas o contra el titular de la inscripción registral tiene lugar cuando una persona, adquiere por prescripción el derecho inscrito en el Registro a favor de otra persona, que es el usucapido en el proceso posesorio. Hay que distinguir las siguientes situaciones.
Se distinguen dos situaciones:
Frente al titular inscrito que tenga la condición de tercero hipotecario conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, en cuyo caso sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada, o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente. b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición.
Frente al titular registral que no tenga la condición de tercero, a tal efecto el artículo 36 de la L.H en su párrafo tercero dice que: “En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.” El titular registral puede defenderse de la usucapión utilizando los medios que el Código Civil le concede (artículos 1.944 y siguientes). Para que pueda inscribirse la usucapión en el Registro es preciso una sentencia declarativa del derecho del usucapiente. La usucapión extraordinaria no requiere buena fe ni justo título pero si posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida y la jurisprudencia ha declarado reiteradamente que la posesión en concepto de dueño no pude ser un concepto puramente intencional ya que el poseedor que por mera tolerancia o por título personal reconoce el dominio de otra persona no puede adquirir por prescripción (STS de 7 de febrero de 1997).
JURISPRUDENCIA:
La STS 11 junio 1960 (RAJ 1960, 2091), usucapión, indica que la usucapión no tiene un fundamento subjetivo, como pudiera ser la sanción a la negligencia del titular que no ejercita su derecho, ni tampoco la presunción de abandono de aquél, ya que la misma produce sus efectos en perjuicio de menores e incapacitados. Ello no impide que estos últimos puedan dirigirse contra sus representantes legales, en reclamación de una indemnización de daños y perjuicios, cuando su negligencia hubiera sido la causa de la pérdida de su derecho (art. 1.932 CC).
La STS 27 febrero 1964 (RAJ 1964, 1152) nos dice que la usucapión es, además, una manera de resolver los conflictos, entre los titulares reales y aparentes de los derechos, en favor de quien posee el bien sobre que aquéllos recaen y en perjuicio de quien no lo explota, lo que, sin duda, constituye una opción que protege la utilización productiva del bien, en la cual existe un evidente interés social, refiriéndose, por tanto, a la usucapión, como una “institución necesaria que sirve para asegurar la estabilidad económica”
La STS 18 febrero 1987 (Tol 1736397), nos dice que la finalidad del art. 35 LH es facilitar la prueba de la posesión, así como la concurrencia de los demás requisitos necesarios para la usucapión ordinaria a la persona, a cuyo nombre figura inscrito un derecho en el Registro. Obviamente, la presunción del art. 35 LH sólo será útil, cuando el titular registral no sea un tercero hipotecario protegido por el art. 34 LH, porque, si lo es (por haber adquirido el derecho real inscrito, a título oneroso y de buena fe, de una persona, que, según el Registro, tenía facultades para transmitir), la inscripción provocará a su favor una adquisición a “non domino” automática, que sanará de manera inmediata la falta de titularidad del disponente (quien, por ejemplo, por no ser dueño del bien que vendió, no podía transmitir la propiedad del mismo), sin necesidad de tener que esperar al trascurso de los plazos de la usucapión.
La STS 6 marzo 1991 (Tol 1728144) afirma que la usucapión “lleva ínsita la prescripción extintiva del derecho del primitivo titular, que deja de serlo por su abandono unido a la adquisición por otro”, considerando “una y otra prescripción, así contempladas, vertientes o puntos de mira diversos, pero conexos, de un mismo fenómeno jurídico”, en el sentido “de que no puede haber usucapión sin prescripción extintiva del derecho, ya que ejercitado éste, aquélla no se produce, implicando que si se alega la prescripción adquisitiva se está alegando, a su vez, la extintiva, siquiera pueda cuestionarse el fenómeno inverso”. Asimismo nos dice que el fundamento de la usucapión es objetivo, hallándose su explicación, en la necesidad de seguridad jurídica, en la titularidad de los derechos reales, provocando la consolidación de las situaciones de hecho no contradichas durante cierto tiempo, “en cuyo caso pasan a ser jurídicas en aras a la paz social que el Derecho protege”.
La STS 18 junio 1992 (Tol 1659960) explica que en nuestro Derecho hipotecario, la inscripción, por regla general, tiene carácter declarativo, “el hecho de aparecer registralmente inscrita a nombre de otra persona la propiedad, no envuelve justo título para usucapir, existiendo tan sólo una presunción ‘juris tantum’ a su favor, que cede al producirse una colisión entre la situación real y la registral, por la prueba en contrario”.
La STS de 07/02/1997, sienta lo siguiente: la usucapión extraordinaria precisa simplemente de los requisitos comunes, sin necesidad de justo título ni buena fe. Y tales requisitos son la posesión, con los caracteres que enumera el artículo 1.941 del C.C. y el tiempo, que es de mayor duración. La posesión a los efectos de la usucapión debe ser en concepto de dueño (o titular del derecho de que se trate), pública, pacífica y no interrumpida.
El concepto que conviene destacar es el de “dueño”. La jurisprudencia ha insistido reiteradamente en que es imprescindible para que se produzca la usucapión: STS 06/06/1986; 05/12/1986; 20/11/1990; 12/03/1991; 10/07/1992; 29/10/1994, entre otrasLa STS 28 diciembre 2001 (Tol 130718), dice que en el caso de que el titular registral no tenga la condición de tercero hipotecario, porque, por ejemplo, sea adquirente a título gratuito, como sucedió en el caso resuelto por o tenga mala fe), la usucapión sí le perjudica. Es así como debe interpretarse el art. 36, III LH, según el cual “En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil”.
La STS 25 enero 2007 (Tol 1040245), es ilustrativa, pues en el origen del pleito se halla una donación de un inmueble, realizada a un Ayuntamiento, con la finalidad de que se construyera en él una escuela, lo que efectivamente se hizo, pero ocupando no sólo el terreno donado, sino también otros colindantes, los cuales continuaron inscritos a nombre del donante y, posteriormente, de sus herederos, uno de los cuales reclamó su propiedad, alegando (entre otros motivos) que, al haber sido titular registral de los mismos por más de 10 años, los había adquirido por usucapión “secundum tabulas”. El TS desestimó la demanda, constatando que la presunción de posesión que establece el art. 35 LH a favor del titular del derecho inscrito es meramente “iuris tantum”, por lo que debía ceder ante la prueba de que el terreno discutido había sido poseído de manera ininterrumpida por el Ayuntamiento por más de 30 años (adquiriéndolo, pues, por usucapión extraordinaria “contra tabulas”) y seguía siéndolo, a pesar de que el edificio de la escuela se encontrara en estado ruinoso.
Cuestión distinta es la que se plantea cuando un tercero, en el que concurren los requisitos del art. 34 LH (por lo tanto, un tercero hipotecario), adquiere un inmueble de quien en el Registro aparece como dueño del mismo, pero cuya propiedad ha sido usucapida (o está a punto de ser usucapida) por una persona distinta al transmitente, esto es, el poseedor actual del bien. En este caso, se está ante un conflicto entre la protección de la apariencia que surge de la inscripción en el Registro y la que deriva de la posesión, conflicto que el art. 36 LH resuelve, como regla general, en favor del titular registral, por ser la publicidad que resulta del Registro más depurada y técnicamente más perfecta que la que tiene su origen en la posesión.
El T.S., Sala 1ª, de 23/02/2012, indica que “como esta sala ha afirmado desde antiguo, en relación con la actividad para prescribir del título --a que se refiere el artículo 1.953 C.C.—aunque exista algún defecto o vicio originario. Tal circunstancia no constituye obstáculo para que opere la prescripción adquisitiva, pues para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción que, de otro modo sería una institución inútil (SSTS, entre otras, de 28/06/1976 y 07/02/1985).
Por tanto, formalmente, no cabe duda de que la escritura de compraventa constituye título valido “ad usucapionem”.
La STS 23 abril 2012 (Tol 2540591) consideró que el demandante que invocaba a su favor el art. 34 LH tenía mala fe y quedaba perjudicado por la usucapión consumada de los demandados, en virtud de lo dispuesto en el art. 36.I a) LH, porque se trataba de una sociedad mercantil con sede en el lugar donde radicaba una de las fincas litigiosas, donde, además, vivía su representante, “por lo que es difícil aceptar que no conociera ni hubiera podido conocer fácilmente la posesión de los demandados sobre ese terreno y su adquisición se produjo precisamente constante un pleito de sus transmitentes contra los usucapientes en reivindicación de las fincas, lo que hace aún más inverosímil que no tomara conocimiento de la real situación posesoria y registral de la finca”.
La jurisprudencia, expresada, entre otras, en SSTS 18 febrero 1987 (Tol 1736397), 18 junio 1992 (Tol 1659960) y STS 11 julio 2012 (Tol 2666315), ha reiterado que la presunción establecida por el art 35 LH es “iuris tantum”, por lo que es susceptible de prueba en contrario la STS (Pleno) 21 enero 2014 (Tol 4102054), dice que, según el art. 36.I LH (precepto de redacción un tanto confusa), en principio, la usucapión, tanto ordinaria como extraordinaria, no puede perjudicar al titular registral protegido por el art. 34 LH, a no ser que dicha usucapión se halle consumada o pueda consumarse dentro del año siguiente a la adquisición de aquél, en alguno de los dos supuestos siguientes:
a) Cuando se demuestre que el titular registral “conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente”.
No basta que el titular registral conociera que otra persona estaba poseyendo la finca que compró, sino que es preciso que creyera que la estaba poseyendo, precisamente, en concepto de dueño. Negando así, que la usucapión pudiera perjudicar al tercer adquirente protegido por el art. 34 LH, porque, si bien éste había sabido que la finca era poseída por otra persona, en el contrato de compra de se había especificado que dicha persona era arrendataria, “lo que excluye la posesión en concepto de dueño, y buena prueba de ello viene dada por el compromiso que adquirían los vendedores de lograr su desahucio para poner al comprador en la definitiva y libre posesión de todo el inmueble”.
b) El segundo de los supuestos en que el tercero protegido por el art. 34 LH puede verse perjudicado por la usucapión que se halle consumada o pueda consumarse dentro del año siguiente a la adquisición de aquél, tiene lugar “siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer” tal posesión de hecho en dicho momento, la conozca después, consintiéndola, “expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición”.
JURISPRUDENCIA MENOR:
AP Las Palmas, Sec. 3ª, 25/11/2013. La falta de posesión durante 30 años, hace imposible la existencia de la prescripción contra tabulas, que es la oponible contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad.
AP Burgos, Sec. 3ª, de 13/07/2012. Teniendo en cuenta que la interrupción de la posesión se produce cuando se cesa en ella más de un año, resulta claro que no quedaría satisfecha una de las condiciones sine qua nom para computar este tiempo a los efectos de la prescripción adquisitiva invocada.
AP Cádiz, Jerez de la Frontera, Sec. 8ª, 12/01/2012.
El cierre durante dos años de la ventana, sobre la que se ejercita la acción negatoria, prueba que se interrumpió el computo a efectos de la adquisición por prescripción de la servidumbre que reclaman los demandados.
Bibliografía:
ü Versión electrónica de la 23ª edición del “Diccionario de la lengua española (DEL 23.6: actualización, diciembre 2022).
ü Manuel Peña Bernaldo de Quiros. Derechos Reales. Derecho hipotecario., Tercera Edición. Centro de Estudios Registrales. Madrid 1999. Tomo I. págs. 121-141.
ü La prescripción adquisitiva o usucapión. Derechos Reales Selección de jurisprudencia realizada por Dª Iciar Bertolá Navarro. Editorial jurídica Sepin, S.L. Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.
ü https://idibe.org/cuestiones-de-interes-juridico/algunas-reflexiones-sobre-la-usucapion-secundum-y-contra-tabulas-a-proposito-de-la-sentencia-del-tribunal-supremo-pleno-de-21-de-enero-de-2014. Algunas reflexiones sobre la usucapión “secundum” y “contra tabulas”. A propósito de la Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno), de 21 de enero de 2014. Autor: José Ramón de Verda y Beamonte, Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valencia. j.ramon.de-verda@uv.es
ü Tema 12. Hipotecario Registros. La prescripción adquisitiva y extintiva. Colegio de Registradores
